31/12/2014

El alquiler con opción a compra

Con la dificultad de acceso a créditos online y de compra-venta de viviendas, hemos visto florecer en el mercado inmobiliario la figura del alquiler con opción a compra. Para muchos se acabó el eterno dilema de comprar o alquilar. Esta tercera vía permite compatibilizar ambas opciones y podría encajar mejor en la economía doméstica. El alquiler con opción a compra da la seguridad de no estar tirando el dinero del alquiler junto con la flexibilidad de poder comprar en un futuro.

¿En qué consiste el alquiler con derecho a compra?

Consiste sencillamente en un contrato de alquiler entre el propietario y el inquilino al que se le añade una cláusula a través de la cual se pacta un precio de venta y una fecha límite para que el inquilino decida si quiere comprar la vivienda o no. Aunque los contratos de alquiler entre particulares deben tener una duración mínima de 5 años, el plazo de venta pactado no tiene porqué coincidir, pueden ser por ejemplo 2 años, o cualquier otro plazo pactado. En el caso de VPO, este plazo puede llegar a superar los 10 años.

Al final del período el comprador puede comprar la casa por el precio pactado (esto es hacer efectiva la opción de compra) y el vendedor le tiene que descontar las cantidades pagadas hasta el momento.

Por otra parte, el comprador también puede no comprarla, en cuyo caso todas las cantidades pagadas hasta la fecha se quedan en manos del vendedor.

Ventajas e inconvenientes

Ventajas para el propietario:

1. Recibes dinero por adelantado.

2. Ese dinero te pertenecerá aunque la venta no se efectúe.

3. Puedes cobrar una renta por encima del precio de mercado.

4.No pagas impuestos por la venta hasta que se ejecuta la opción

5.Los inquilinos cuidan más la vivienda.

6. Se bloquea el precio: lo que hace unos años era una desventaja para el propietario, en un mercado a la baja se transforma en una ventaja.

Inconvenientes para el Propietario:

1. Fijas un precio de antemano y no puedes aprovecharte de una eventual subida de precios si el mercado mejora.

2. No es una venta segura al 100% el comprador puede echarse para atrás (aunque perdería todo el dinero) y tú te quedas con tu piso sin vender

3. El pago es gradual.

 

Ventajas para el inquilino:

1. No es necesario que tengas el 20-30% del valor de la vivienda ahorrado.

2. Te da tiempo a adquirir crédito, pues la cantidad adelantada a través del alquiler el banco las considera parte del pago.

3. Inviertes el dinero de la renta.

4. Vives en la casa antes de comprarla para saber si es lo que quieres.

Inconvenientes para el inquilino:

1. Si no ejecutas la opción, esa inversión ha sido un simple alquiler, que en muchas ocasiones se paga por encima del precio de mercado.

2. Se bloquea el precio: antes era una ventaja, pero en un momento en que el precio de las viviendas está bajando, es una desventaja.

3. Te arriesgas a una subida de intereses hipotecarios.

 

¿Qué otras cosas se deberían tener en cuenta?

No te olvides de que todo se pacta entre las partes (incluso la duración aunque suelen ser de cinco años) por lo que te interesa que algunas cosas queden muy claras desde el principio:

  • Cuánto va a durar el contrato.
  • Hasta cuando se va a poder ejercer la opción de compra.
  • Cuál es el precio de la vivienda y el descuento de las cantidades pagadas que se va a realizar sobre ese precio.
  • Quién se hará cargo de gastos de reformas, arreglos, reparaciones, Comunidad, IBI.
  • Quién ser hará cargo de los impuestos que aplique en cada momento.
  • Qué pasa si sube o baja el precio del inmueble. ¿Tocamos precio o lo dejamos como está?
  • Que aparece expresamente un manifiesto de que el inmueble está libre de cargas en el contrato
  • Que aparece expresamente en el contrato una declaración de que el inmueble se trasmitirá sin ocupas. (A esto se le llama técnicamente libre de cualquier tipo de arrendatarios, ocupantes y precaristas)

 

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